Vind!  Google Woonhelpdesk Gadget


» Overzicht

Termen en begrippen

 » Huren

Huurder

Relevante categorieën



Zoeken op tags


 » Huurder
 » Huren
Met verwijzingen naar het Burgerlijk Wetboek.

A. Voldoen van de huurprijs (art. 7:212 BW): het gaat hierbij om een fatale termijn (art. 6:83 sub a BW), waarbij het verzuim automatisch intreedt zonder voorafgaande ingebrekestelling (aanmaning), tenzij de betalingstermijn een andere strekking heeft. De huurder hoeft dus niet eerst herinnerd te worden aan zijn huurachterstand. Huurverplichtingen zijn namelijk "voortdurend" van aard en moeten per termijn betaald worden (meestal maandelijks) en daarom levert het niet op tijd betalen van de huur al verzuim op, zonder dat eerst een ingebrekestelling vereist is. Dit blijkt ook uit het arrest van de Hoge Raad van 11 januari 2002 inzake Schwarz/Gnjatovic, RvdW (Rechtspraak van de Week) 2002,14/NJ 2003,255 ([1])

Wanbetaling m.b.t. de huurprijs valt onder wanprestatie (art. 6:74 BW). De huurder heeft hiertegen een vijftal verweren:

1. opschortingsrecht (art. 6:52 e.v. BW en art. 6:262 e.v. BW): de verhuurder schendt zijn verplichting uit de overeenkomst (voldoende samenhang in de zin van art. 6:52 lid 2 BW vereist). Slechts uitstel mogelijk van de eigen verplichting.

2. Crediteurs (schuldeisers) verzuim (art. 6:59 – 61 en 6:266 BW): de verhuurder maakt nakoming door de huurder onmogelijk, bijv. door geen rekeningnummer te verstrekken, met als gevolg dat de huurder de huurprijs niet kan betalen.

3. In reconventie (tegeneis bij een rechtszaak) ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.

4. Er is sprake van verrekening o.g.v. art. 7:206 lid 3 BW (de verhuurder is met het verhelpen van de gebreken in verzuim en de huurder doet zelf en laat de kosten hiervan in mindering brengen op de huurprijs).

5. Er is sprake van betalingsonmacht (overmacht)

B. Goed huurderschap (zich als een goed huurder gedragen) (art. 7:213 BW): Dit betreft een open norm en is uitgewerkt in diverse bepalingen, zoals overlast door andere huurder(s). Dit levert een gebrek op aan de huurovereenkomst in de zin van art. 7:204 BW. De huurder is hierbij ook aansprakelijk voor overlast die door anderen in zijn gehuurde ruimte wordt veroorzaakt (art. 7:219 BW).

Er zijn in dat geval een aantal mogelijkheden: - Het slachtoffer kan tegen de andere huurder die overlast veroorzaakt, een vordering op grond van onrechtmatige daad instellen (art. 6:162 BW). Er kan in zo’n geval schadevergoeding geclaimd worden. - Het slachtoffer kan tegen de (gemeenschappelijke) verhuurder stellen, dat er sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW., dat veroorzaakt is door zijn andere huurder. Wanneer ze niet een gemeenschappelijke verhuurder hebben, kan het slachtoffer alleen een vordering op grond van onrechtmatige daad instellen tegen de veroorzaker van de overlast (zie hiervoor).

- Deze gemeenschappelijke verhuurder kan tegen de veroorzaker (huurder) stellen dat hij zijn verplichting van goed huurderschap niet nakomt (art. 7:213 BW).

Verder kan nog via de publiekrechtelijke weg de burgemeester van de betreffende gemeente een “overlastpand” sluiten op grond van art. 174a Gemeentewet (Wet Victor). Daarna kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden op grond van art. 7:231 lid 2 BW.

C. Gebruik overeenkomstig de (contractuele) bestemming (art. 7:214 BW): wanneer het gehuurde wordt gebruikt in strijd met de bestemming, dan is dat wanprestatie dat voor ontbinding in aanmerking komt. Je mag bijvoorbeeld niet een gehuurde woonruimte gebruiken als bedrijfsruimte en andersom ook niet.

* De huurder is niet bevoegd veranderingen aan het gehuurde aan te brengen, tenzij de verhuurder hiervoor schriftelijk toestemming heeft gegeven (art. 7:215 lid 1 BW) en bij het einde van de huurovereenkomst zonder “noemenswaardige kosten kunnen worden verwijderd” (art. 7:215 lid 1 BW). Het gaat hierbij om (zeer) geringe veranderingen zoals het aanbrengen van een zonnescherm, gordijnrails, luxaflex, buitenverlichting, badkamerkastjes enzovoort. Zulke veranderingen kunnen dus zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder worden aangebracht.

Het begrip zonder noemenswaardige kosten slaat op het geval, dat de verhuurder het niet veel geld zou kosten om de zaken te verwijderen na het einde van de huurovereenkomst. Deze niet-noemenswaardige kosten komen dan voor rekening van de verhuurder.

Bij huur van woonruimte geeft de verhuurder altijd binnen acht weken toestemming voor het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, als deze de verhuurbaarheid niet schaden en niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde (art. 7:215 lid 2 BW). Wanneer de verhuurder geen toestemming hiervoor geeft, kan de huurder naar de rechter stappen en van de rechter vervangende toestemming vragen (art. 7:215 lid 2 BW). De rechter geeft altijd toestemming als de verhuurder aan de huurder van de woonruimte toestemming had moeten geven (art. 7:215 lid 4 BW) of als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde pand door de huurder, het woongenot verhogen en geen zwaarwegende bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen van de veranderingen verzetten (lid 4 laatste zin).

De huurder is gedurende de hele looptijd van de huur tot ontruiming bevoegd de door hem aangebrachte veranderingen weg te nemen en in oude staat te herstellen: ius tollendi = wegneemrecht.

* De huurder is aansprakelijk voor door hem aangerichte schade (art. 7:218 lid 1 BW). De beginstaat van het gehuurde wordt vermoed in onbeschadigde staat te zijn en de huurder kan hiertegen tegenbewijs leveren, dat hij het beschadigd heeft ontvangen. (art. 7:218 lid 3 BW). Zo is hij ook aansprakelijk voor schade die door derden is veroorzaakt (art. 7:219 BW).

D. De huurder moet dringende werkzaamheden aan de verhuurde zaak toestaan + groot preventief onderhoud dat niet kan worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst (art. 7:220 lid 1 BW). De huurder moet dan ook renovatie (waaronder ook sloop en nieuwbouw valt) toestaan, als het voorstel daartoe redelijk is (art. 7:220 lid 2 BW). Zo’n voorstel is bij een renovatie van tien of meer woningen of bedrijfsruimtes redelijk, wanneer 70 % van de huurders ermee instemt (art. 7:220 lid 3 BW).

E. Wanneer de huurder een gebrek ontdekt aan het gehuurde, moet hij dit meteen melden aan de verhuurder (art. 7:222 BW).

F. De huurder is verplicht gelegenheid te geven tot bezichtiging bij verkoop door de verhuurder (art. 7:223 BW).

G. De huurder moet het gehuurde aan het einde van de huur teruggeven (art. 7:224 lid 1 BW). Wanneer de huurder en verhuurder een beschrijving hebben opgemaakt van de verhuurde zaak, moet het verhuurde in de oorspronkelijke staat worden opgeleverd, behoudens geoorloofde veranderingen en toevoegingen in de zin van art. 7:215 lid 1 BW (art. 7:224 lid 2 eerste zin BW).

Wanneer de huurder en verhuurder geen beschrijving hebben opgemaakt, moet de gehuurde zaak in oorspronkelijke staat worden opgeleverd (art. 7:224 lid 2 slot BW): bewijslast rust op de verhuurder.

Voor de nakoming van de opleveringsverplichting is geen ingebrekestelling (aanmaning) vereist: automatisch verzuim op grond van art. 6:83 sub b BW (arrest Van der Meer/Wbv. Beter Wonen; HR 27-11-1998, NJ 1999, 380.

Wanneer de huurder na het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde blijft zonder de huurprijs door te betalen, kan de verhuurder schadevergoeding vorderen ten bedrage van de gemiste huurtermijnen of meer wanneer de schade hoger is (art. 7:225 BW).

Bron: Wikipedia - Gelezen: 11467x - 01/01/1970 - [Omhoog]